ネットではわからない不動産 さいたまの使い方
一般媒介でも、いまみたいに売り物件の少ないときには自社のチラシに必ず載せてくれます。
また登録する必要のない「レインズ」にも載せてくれる可能性がかなり高いといえます。
わけではありません。
売り物件の専任（とは限らないが）媒介を取りたいために投げ入れられているチラシです。
このチラシの中にはもっと具体的に「名古屋から東京にある本社に転勤になり、実家ＲｘＵ町）の近くのこの辺限定（（又Ｕ町、××町、△△町）で七○平方メートル、築一○年以内、三○○○万円以内、管理良好なものを至急探しているお客様がいます」などと書かれています。
自分の住んでいるマンションに条件はピッタリだし、価格は二五○○万円が相場だとすれば、高く売れるチャンスとばかりにあわてて連絡してしまう人もいます。
はっきり言って、その人は「カモ」です。
まれに本当のこともあるかもしれないので絶対とは言いませんが、かなりの確率で実際にはそんなお客はいません。
それでも電話すると「まず、お話を聞かせてください」または「査定してみましょう」と訪問してきます。
「あのチラシに書いてあるお客はほかの物件に決めてしまいましたが、ほかにもお客がいるのであたってみましょう」と言います。
こうして専任（に限らず）媒介契約を結べば、その物件の売り側の手数料を確保したようなものです。
「このマンションを探しているお客様がいます」。
こんなチラシに引っかからないほうがいいでしょう。
バブルの頃には本当にそのマンション限定で探す人もいましたが（それも都心のマンションだけの話でしたが）、いまではそんなおめでたい話はないと考えておいて間違いありません。
一社に依頼できない専任媒介ではなく、複数の会社に依頼できる一般媒介で安めのほどガッガッしています。
夜の夜中でもお客の家に上がり込んで契約を取るまで帰らないタイプの営業をさせるところもあります。
売主としたら、どちらがよいでしょう。
もちろん一概にはいえません。
また大手だからと言って必ずしものんびりした営業マンばかりとはいえませんし、その反対に中小だからと言って、すべての社員がいけいけドンドンの営業をしているわけではありません。
しかし、大手だからということで、全面的に信頼をするのは考えものです。
大手でも「レインズ」を見た業者の問い合わせに「検討中です」と言って、実質的に買い希望客を断ることもあります。
これは買い希望客も自分のところで見つけて、買主と売主の両方から手数料を取るためです。
とくに相場より割安な物件ほど、自分のところだけで買い希望客を探そうとします。
専任媒介（専属専任媒介も含めて）とは、このように人質に取られたようなものなのです。
大手の場合は売り依頼をする人も多いため、ちょっと高めの売り物件の場合はあまり積極的に営業しないという欠点もあります。
では中小はどうかというと、まず担当者によってかなり当たりはずれがあります。
担当者どころか、同じように見える中小の不動産屋でも、やる気のある営業マンが元気に飛びまわっている会社とまったく活気のない会社があります。
やはり、この業界は担当者（会社）のやる気によって結果が違ってくるものなのです。
売れる相場を見極めよう売る側からすると一円でも高く売りたいと思うのは人情です。
ましてや現在ではほとんど買った値段より安くしか売れないことのほうが多いのですから、なるべく損を少なくしたいと思うのが本音でしょう。
しかし売る側は、そこに住んでいることにより、欠点を過小評価しがちで、実際の相場より価格をプラスして考えがちです。
たとえば自分の住んでいるところのキッチン、浴室、トイレを汚いと思うことはあまりないでしょう。
しかし、買う側から見ると、これらの水回りはどうしても気になるところです。
だいたい買うほうは（予算があれば）水回りをリフォームしたいものですし、少なくともハウスクリーニングはどうしても施したいところです。
売る側からすると、欲があるものですから、どうしてもひいき目で物件を評価しがちです。
とくに最近のように相場が低迷している状況では、以前に売れた価格では売れないことも少なくありません。
ところが売る側に立つと「うちのマンションの隣の住戸が二五○○万円で売れたらしい」と聞くと、安くても二五○○万円で売れるものと考えてしまいます。
ところが実際には、次に売るときには高くても二五○○万円でしか売れないことが多いのです。
それが、専有面積もタイプも同じ、同じ階のマンション売却であればどうしようもありませんが、同じ年代のマンションでも駅からの距離が違ったり、環境が違ったり、同じマンション内であっても間取りのタイプが違うと、もう自分の都合のいいように解釈しがちです。
「あのマンションは日当たりが悪い」「あそこは環境がよくない」「あの間取りは案外使いづらい」自分の住んでいるマンションはよくて、ほかのマンションは欠陥が目につく。
こんな状態になるのです。
比較のしやすいマンションの場合でさえこうなのですから、比較の難しい一戸建ての場合はなおさらです。
自分の住まいには誰でも愛着を持っていますので、過大評価したくなる気持ちもわからないではありませんが、高めの評価をして、高く売り出すと……、そのあとはもうおわかりでしょう。
自分の住まいに正確な評価を下すことは案外難しいものですが、冷静に見極め、そして信頼できる営業マンを見つけ、プロであるその営業マンから、現在の相場及び自分の住まいについての査定の根拠をじっくり聞きましょう。
そうして真の相場を見極めることが大切です。
不動産という商品は基本的に唯一無二の商品です。
まったく同じものは二つとしてありません。
強いて言うと、マンションがやや同一に等しい商品特性を持っていますが、同じ建物内のマンションでも、階が違えば当然違ってきますし、角部屋と中部屋でもしかりです。
しかし、同じ棟内のマンションだとしても、今度は時期の問題も出てきます。
同じ時期に売り出せば比較も容易ですが、相場が上昇気味なのか、その反対に下降気味なのかによって、この売りに出される時期というのは重要になってきます。
同じようなマンションに見えても含有面積も微妙に違うし方位も違う、駅からの距離や環境も違う。
こんな不動産という商品を売るときには、何と言ってもタイミングが大切なのです。
不動産、とくに住宅は第一印象で勝負が決まると言っても過言ではありません。
新築マンションや建売住宅を売るのになぜモデルルームやモデルホームをつくり、高級家具やカーテンなどでデコレーションしているかというと、まさにその「第一印象」のためなのです。
第一印象がよければ、かなり売却する上で有利になります。
中古住宅を売却するときでも、やはり水回りを一新し、クロスを貼り替えたものは動きがよいようです。
そういった大幅なリフォームが難しい場合でも、汚れて生活臭がプンプンする住宅と、水回りはもちろん、全体にこざっぱりときれいに掃除された住宅ではかなり印象が違います。
入居者が引っ越したあとリフォームして、広々ときれいな住宅はもちろん売りやすいものですが、たとえそこに居住していても、そこでの快適な生活がイメージできるような見せ方をするなら、むしろ住んでいる状態のほうが売りやすいといえます。
上手に売るための条件としては、まず欲張った値付けをしないこと、次に家をきれいにすることです。
とくに内見するお客が来たら、キッチンは必ずきれいにします。
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